Kennisblog

Wie offertes opvraagt voor vastgoedinspecties, krijgt al snel een carrousel aan termen terug. De ene partij biedt een BOEI-inspectie aan, de andere een conditiemeting volgens NEN 2767. En als je vervolgens een onderhoudsplan wilt opstellen, blijken er ook nog een MJOP en een DMJOP te bestaan.

Die overlap is niet toevallig. De methodieken kunnen elkaar aanvullen en versterken. Maar door begripsverwarring zien beheerders soms over het hoofd waar ze precies voor betalen. Of erger nog: ze bestellen een inspectie of plan dat niet goed aansluit op de vraag die ze eigenlijk hebben.

Hieronder zetten we de vier termen helder naast elkaar. Wat is het verschil tussen BOEI en NEN 2767? Wat houdt een MJOP precies in en wanneer is een DMJOP een betere keuze?

Waarom de termen door elkaar lopen

De vier begrippen zijn op verschillende momenten en vanuit verschillende behoeften ontstaan.

NEN 2767 bestaat sinds 2006 en is sindsdien verder ontwikkeld en geactualiseerd. De norm biedt een gestandaardiseerde methodiek voor het vaststellen van de technische conditie van gebouwen, installaties en infrastructuur.

BOEI is ontwikkeld door de toenmalige Rijksgebouwendienst, tegenwoordig het Rijksvastgoedbedrijf, om gebouwen integraal te kunnen inspecteren.

Een MJOP komt voort uit de behoefte om technisch onderhoud over meerdere jaren te plannen en financieel te begroten. Het DMJOP is daar een doorontwikkeling van, waarbij onderhoud en verduurzaming integraal worden gepland.

Het zijn dus geen vier concurrerende producten.

Je kunt het onderscheid als volgt zien:

NEN 2767 is de gestandaardiseerde taal voor conditiemeting. BOEI is een integrale inspectiemethodiek waarin onder andere NEN 2767 wordt toegepast. Een MJOP vertaalt technische informatie naar onderhoudsplanning en budget. Een DMJOP voegt daar de verduurzamingsstrategie aan toe.

Dat betekent overigens niet dat deze vier altijd achter elkaar moeten worden uitgevoerd. Een NEN 2767-conditiemeting kan bijvoorbeeld rechtstreeks als basis dienen voor een MJOP.

Het is daarom belangrijk om vooraf te bepalen welke informatie je daadwerkelijk nodig hebt. Dat voorkomt dubbele inspecties, tegenstrijdige adviezen en investeringen op het verkeerde moment.

NEN 2767: de basis voor uniforme conditiemeting

NEN 2767 is een Nederlandse norm voor conditiemeting van gebouwen, installaties en infrastructuur. De norm beschrijft hoe je de technische staat van bouw- en installatie-elementen op een uniforme en reproduceerbare manier vastlegt.

Bij geconstateerde gebreken wordt gekeken naar drie kenmerken:

• ernst
• omvang
• intensiteit

Op basis van de vastgestelde gebreken wordt volgens de NEN 2767-systematiek een conditiescore bepaald tussen 1 en 6.

Globaal kun je die scores als volgt lezen:

• Score 1: zeer goede conditie
• Score 2: goede conditie
• Score 3: redelijke conditie
• Score 4: matige conditie
• Score 5: slechte conditie
• Score 6: zeer slechte conditie

De omschrijvingen zijn indicatief; de feitelijke conditiescore volgt uit de systematiek van NEN 2767.

De grote kracht van NEN 2767 is de uniformiteit. Verschillende gebouwen, installaties en bouwdelen kunnen volgens dezelfde systematiek worden beoordeeld. Daardoor kun je objecten binnen een vastgoedportefeuille beter vergelijken en ontwikkelingen in de technische staat door de jaren heen volgen.

Twee inspecteurs die hetzelfde dak beoordelen, zouden op basis van dezelfde gebreken in principe tot een vergelijkbare beoordeling moeten komen. In de praktijk blijft deskundigheid en interpretatie van de inspecteur natuurlijk een rol spelen.

Belangrijk is dat een NEN 2767-conditiemeting primair antwoord geeft op de vraag: wat is de technische conditie?

De conditiemeting bepaalt niet automatisch welke onderhoudsmaatregel je moet uitvoeren, wanneer dat moet gebeuren en hoeveel geld je daarvoor moet reserveren. Die vertaalslag wordt bijvoorbeeld gemaakt in een MJOP.

BOEI: integraal kijken naar vastgoed

De BOEI-methodiek is een integrale inspectieaanpak die door het Rijksvastgoedbedrijf is ontwikkeld.

BOEI staat voor:

• Brandveiligheid
• Onderhoud
• Energiezuinigheid & duurzaamheid
• Inzicht in het voldoen aan wet- en regelgeving

Voor het onderdeel Onderhoud wordt onder andere gebruikgemaakt van de systematiek van NEN 2767.

Wat BOEI onderscheidt van een losse conditiemeting, is dat de verschillende thema's binnen één integraal inspectietraject worden bekeken en met elkaar in verband worden gebracht.

Een technisch gebrek kan immers gevolgen hebben op meerdere terreinen. Denk bijvoorbeeld aan een dak waarbij niet alleen de onderhoudsstaat relevant is, maar waarbij ook isolatie, brandveiligheid of wettelijke eisen een rol kunnen spelen.

De kracht van BOEI is dat dergelijke verbanden zichtbaar worden en niet vanuit afzonderlijke inspecties los van elkaar worden beoordeeld.

Voor wie heeft BOEI zin?

BOEI is vooral geschikt voor organisaties met grotere of complexere vastgoedportefeuilles die behoefte hebben aan integraal inzicht.

Denk aan:

• gemeenten met tientallen gebouwen;
• zorginstellingen met meerdere locaties;
• onderwijsinstellingen;
• grote utiliteitsgebouwen;
• professionele vastgoedeigenaren.

De integrale aanpak helpt om keuzes op portefeuille- en objectniveau te maken. Welke gebouwen of gebreken krijgen prioriteit? Waar liggen de grootste risico’s? En waar kunnen onderhoud en verduurzaming slim worden gecombineerd?

MJOP: het financieel-technische plan voor de komende jaren

Een meerjarenonderhoudsplan vertaalt de technische staat van een gebouw naar een planning en begroting van onderhoudswerkzaamheden over meerdere jaren.

Voor bouw- en installatie-elementen wordt bijvoorbeeld vastgelegd:

• wat de huidige technische staat is;
• welke onderhoudsmaatregelen nodig zijn;
• wanneer deze naar verwachting moeten worden uitgevoerd;
• welke kosten daarmee gemoeid zijn.

Het belangrijkste verschil met een conditiemeting is dus dat een MJOP actiegericht en financieel gericht is.

Waar een conditiemeting vooral beschrijft hoe een gebouw of element ervoor staat, beschrijft een MJOP wat je de komende jaren verwacht te moeten doen en welk budget daarvoor nodig is.

Een goed opgesteld MJOP bevat onder andere de scope van het plan, de technische uitgangspunten, het gewenste onderhoudsniveau, de planning per jaar en een financiële meerjarenbegroting.

De planningshorizon bedraagt vaak minimaal tien jaar en kan, afhankelijk van de organisatie en het vastgoed, aanzienlijk langer zijn.

En hoe zit het met VvE’s?

Hierover bestaat regelmatig verwarring.

Voor VvE’s is niet het hebben van een MJOP op zichzelf wettelijk verplicht. Een VvE moet wel een reservefonds voor groot onderhoud in stand houden.

De jaarlijkse reservering kan worden gebaseerd op een actueel onderhoudsplan dat minimaal tien jaar vooruitkijkt. Wanneer deze systematiek wordt gebruikt, mag het onderhoudsplan niet ouder zijn dan vijf jaar. Er bestaat daarnaast een wettelijke alternatieve methode waarbij wordt gereserveerd op basis van de herbouwwaarde.

Een MJOP is voor een VvE dus een belangrijk instrument om toekomstige onderhoudskosten en reserveringen professioneel te onderbouwen, maar het is niet correct om te stellen dat iedere VvE wettelijk verplicht een MJOP moet hebben.

DMJOP: onderhoud en verduurzaming samen plannen

Een duurzaam meerjarenonderhoudsplan is in de basis een MJOP waarin naast technisch onderhoud ook verduurzamingsmaatregelen worden opgenomen.

Het uitgangspunt is eenvoudig: gebruik natuurlijke onderhouds- en vervangingsmomenten om tegelijkertijd te verduurzamen.

Als bijvoorbeeld in 2028 een dak moet worden vervangen, is dat een logisch moment om ook te onderzoeken of de isolatiewaarde kan worden verbeterd en of het dak geschikt kan worden gemaakt voor zonnepanelen.

Hetzelfde geldt voor installaties. Als een installatie binnen enkele jaren aan vervanging toe is, kun je tijdig onderzoeken of een duurzamer alternatief technisch en financieel aantrekkelijk is.

Door onderhoud en verduurzaming gezamenlijk te plannen, voorkom je dat dezelfde bouwdelen kort na elkaar opnieuw moeten worden aangepakt. Dat kan dubbele werkzaamheden, extra kosten en onnodige overlast voorkomen.

Waarom wordt een DMJOP steeds belangrijker?

De verduurzamingsopgave voor bestaand vastgoed wordt steeds concreter. De herziene Europese richtlijn voor de energieprestatie van gebouwen, EPBD IV, leidt de komende jaren tot aanvullende eisen aan de energieprestatie van gebouwen.

Voor bestaande utiliteitsbouw worden minimumeisen ontwikkeld waarbij vanaf 2030 de slechtst presterende gebouwen moeten worden aangepakt. De precieze vertaling daarvan naar Nederlandse wet- en regelgeving wordt verder uitgewerkt.

Daarnaast gelden sinds 1 januari 2026 eisen voor gebouwautomatiserings- en controlesystemen, GACS, bij bepaalde utiliteitsgebouwen met verwarmings- of airconditioningsystemen met een nominaal vermogen van meer dan 290 kW. Vanaf 2030 wordt deze grens verder verlaagd.

Voor professionele vastgoedbeheerders is het daarom steeds minder logisch om onderhoud en verduurzaming als twee volledig afzonderlijke trajecten te behandelen.

Een DMJOP maakt het mogelijk om beide op één investeringslijn te zetten.

Vergelijkingsmatrix: wat gebruik je waarvoor?

Vier typische situaties: welke combinatie past?

In de praktijk kies je lang niet altijd voor één methodiek. De juiste combinatie hangt af van de vraag, de beschikbare informatie en het type vastgoed.

Situatie 1. Gemeente met 25 panden, geen actueel totaalbeeld

Voor een grotere publieke vastgoedportefeuille zonder recente integrale gegevens kan een BOEI-inspectie een goede start zijn.

Daarmee ontstaat binnen één aanpak inzicht in onderhoud, brandveiligheid, duurzaamheid en relevante wet- en regelgeving.

Vervolgens kan per gebouw een MJOP of DMJOP worden opgesteld. Wanneer verduurzaming een belangrijk onderdeel vormt van het vastgoedbeleid, ligt een DMJOP voor de hand.

Situatie 2. VvE met 24 woningen

Voor een VvE kan een MJOP op basis van een professionele conditiemeting een goede basis vormen voor onderhoudsplanning en financiële reserveringen.

Een volledige BOEI-inspectie is voor veel woon-VvE’s niet noodzakelijk. Wanneer de VvE de komende jaren ook wil verduurzamen, kan het verstandig zijn om het MJOP direct uit te breiden naar een DMJOP of daar bij de opzet al rekening mee te houden.

Situatie 3. Commercieel utiliteitsgebouw met verduurzamingsopgave

Voor een commerciële vastgoedeigenaar die rekening moet houden met toekomstige energie-eisen is een DMJOP een logische route.

Combineer dit bijvoorbeeld met een onderliggende conditiemeting volgens NEN 2767 en een specifieke energiescan. Zo worden de technische staat, onderhoudsbehoefte en verduurzamingsmogelijkheden in samenhang bekeken.

Bij grotere verwarmings- en airconditioningsinstallaties moet daarnaast rekening worden gehouden met de actuele en toekomstige GACS-eisen.

Situatie 4. Zorginstelling met meerdere locaties en beperkt budget

Bij een zorginstelling met meerdere locaties kan BOEI helpen om eerst integraal inzicht te krijgen in risico’s en prioriteiten.

Op basis daarvan hoeft niet ieder gebouw direct op dezelfde manier te worden aangepakt. Voor strategisch belangrijke locaties kan een volledig DMJOP worden opgesteld, terwijl bij andere locaties eerst wordt gestuurd op de belangrijkste risico’s en noodzakelijke onderhoudsmaatregelen.

Zo wordt het beschikbare budget ingezet waar het technisch en strategisch het meeste effect heeft.

Veelgemaakte fouten bij het aanbesteden van inspecties

Tot slot drie valkuilen die we in de praktijk regelmatig tegenkomen.

Alleen op prijs vergelijken

Een inspectie van €1,00 per m² kan inhoudelijk iets heel anders omvatten dan een inspectie van €3,50 per m².

Het verschil kan zitten in de diepgang, het aantal disciplines, het decompositieniveau, de beschikbare informatie, de rapportagevorm en de mate waarin maatregelen en kosten worden uitgewerkt.

Vergelijk daarom niet alleen de prijs, maar vooral de scope en de gewenste output.

Inspectie en onderhoudsplan volledig los van elkaar zien

Een inspectie en een onderhoudsplan zijn verschillende producten, maar de informatie moet wel goed op elkaar aansluiten.

Wanneer verschillende partijen worden ingezet, is het belangrijk dat uitgangspunten, decompositie, gebrekenregistratie en gewenste onderhoudsniveaus duidelijk worden overgedragen.

Dat voorkomt interpretatieverschillen en dubbel werk.

Geen goede vraagspecificatie meesturen

Een aanvraag met alleen de vraag “wat kost een BOEI-inspectie?” is onvoldoende om offertes goed te kunnen vergelijken.

Denk vooraf bijvoorbeeld na over:

• het aantal gebouwen en vierkante meters;
• bouwkundige en installatietechnische disciplines;
• beschikbare tekeningen en gebouwinformatie;
• gewenste decompositie en inspectiediepte;
• gewenste rapportage en data-output;
• de vraag of ook een MJOP of DMJOP moet worden opgesteld.

Hoe duidelijker de vraag, hoe beter offertes onderling vergelijkbaar worden.

Begin niet bij de methodiek, maar bij de vraag

NEN 2767, BOEI, MJOP en DMJOP hebben ieder hun eigen functie. Welke aanpak het beste past, hangt af van de informatie die nodig is om vastgoedbeslissingen te nemen.

Wil je vooral weten wat de technische conditie van je vastgoed is? Dan kan een NEN 2767-conditiemeting voldoende zijn.

Wil je integraal inzicht in onderhoud, brandveiligheid, duurzaamheid en wet- en regelgeving? Dan kan BOEI een goede keuze zijn.

Wil je weten welk onderhoud de komende jaren nodig is en welk budget je daarvoor moet reserveren? Dan heb je een MJOP nodig.

En wil je onderhoud en verduurzaming slim combineren? Dan is een DMJOP de logische stap.

Weet je niet zeker welke aanpak bij jouw vastgoed of portefeuille past?

Wij kijken graag eerst naar de vraag achter de vraag en bepalen vervolgens welke combinatie van inspectie, onderhoudsplanning en verduurzaming daarbij past. Meer informatie? Neem dan contact met ons op.